實用化的旅游景區(qū)規(guī)劃要點總結(jié)

來源：建筑設(shè)計 瀏覽：- 發(fā)布日期：2018-05-25 10:26:50

2003年，國家旅游局頒布了《旅游規(guī)劃通則》，這是規(guī)劃專家評審團檢驗規(guī)劃方編制的規(guī)劃成果是否符合規(guī)范的重要依據(jù)，其中要求一個景區(qū)的規(guī)劃編制要經(jīng)歷總體規(guī)劃、控制性詳細(xì)規(guī)劃、修建性詳細(xì)規(guī)劃3個階段。如果從開發(fā)商的角度來說，規(guī)范的套路沒有什么用處，這是因為完成這3個規(guī)劃正常需要一年半到兩年的時間，開發(fā)商不可能等3個規(guī)劃都評審?fù)旰蟛砰_始動工建設(shè)，他需要一套實用的、可以馬上操作的方案，同時花錢少，在最短的時間內(nèi)完成。根據(jù)這種市場趨勢，旅游規(guī)劃設(shè)計必須從實用化的角度入手，以更好地服務(wù)開發(fā)商，符合旅游景區(qū)開發(fā)建設(shè)需要。下面總結(jié)了一些讓旅游規(guī)劃實用化的要點，希望對您有幫助。

1、資源稟賦分析

資源稟賦分析不只是對景區(qū)資源的詳細(xì)羅列，而是要求在大區(qū)域范圍內(nèi)，對景區(qū)資源進行相關(guān)性比對分析，挖掘、整合、延伸出具有唯一性、第一性和專一性的特色產(chǎn)品。

2、市場需求和競爭分析

旅游規(guī)劃就宏觀市場、客源定位、客源數(shù)量預(yù)測等3方面進行初步研究還不夠，需要從以下幾個方面進行深入分析。

1）市場層面。分析市場在興什么，市場有什么，市場還缺什么，市場在哪個層面上競爭四個內(nèi)容。

2）競爭對手層面。分析競爭對手概況（項目的區(qū)位及周邊環(huán)境、規(guī)劃布局、項目賣點、建筑風(fēng)格、項目的配套設(shè)施及服務(wù)、運營管理），市場反應(yīng)（分析競爭對手項目的營銷策略、實際銷售及經(jīng)營狀況和項目的優(yōu)劣勢等）。

3）消費者層面。主要界定客源區(qū)域，預(yù)測其數(shù)量，分析其消費特征，找出消費敏感性之所在。

3、開發(fā)商分析

開發(fā)商分析主要是從四個角度進行分析：開發(fā)商投資意圖、經(jīng)濟實力、初步的開發(fā)構(gòu)想、操作能力分析等，規(guī)劃方和開發(fā)商必須充分溝通，這個溝通不只是上層領(lǐng)導(dǎo)間的溝通，項目組全體成員都必須參與其中，深刻體悟。開發(fā)商在投資一個旅游景區(qū)時，基本上都會有投資意圖和初步的開發(fā)構(gòu)想，規(guī)劃方的任務(wù)是為開發(fā)商的初步開發(fā)構(gòu)想從專業(yè)角度進行把關(guān)、深化、延伸、落地！這里提出要增加開發(fā)商的經(jīng)濟實力和操作能力分析的目的，是對旅游區(qū)開發(fā)主題和旅游產(chǎn)品設(shè)計在操作層面進行校正。我們知道任何的旅游規(guī)劃和旅游策劃最終都要落實到開發(fā)商去操作，項目規(guī)劃和策劃得再好，如果超出開發(fā)商的實際操作能力，一切都是空的。

4、開發(fā)主題和形象設(shè)計

對開發(fā)主題設(shè)計上建議要針對項目個性進行大區(qū)域范圍內(nèi)的概念采購和本地化的項目體現(xiàn)，就是把類似項目的成功開發(fā)經(jīng)驗應(yīng)用到本項目開發(fā)之中。旅游規(guī)劃或者旅游策劃比拼的是規(guī)劃者或策劃者的信息、資源和視野，開發(fā)主題和形象設(shè)計需要抓住景區(qū)的靈魂，找到景區(qū)的獨一無二的指紋，以實現(xiàn)唯一性、第一性和專一性。

5、功能分區(qū)和項目設(shè)置

功能分區(qū)和項目設(shè)置是開發(fā)主題和旅游產(chǎn)品設(shè)計的落腳點，是旅游規(guī)劃的重頭戲，考慮到開發(fā)商的審閱習(xí)慣，可以單獨抽出，獨立形成圖文并茂的景區(qū)設(shè)計任務(wù)書，甚至可以根據(jù)開發(fā)商要求和設(shè)計深度進行出圖。由于設(shè)計圖冊都是靜態(tài)的東西，最好再設(shè)計一套動態(tài)的活動表演方案。

6、旅游產(chǎn)品設(shè)計

對于旅游產(chǎn)品設(shè)計上，既要講創(chuàng)意，還要有系統(tǒng)的思考，動態(tài)的把控。規(guī)劃解決的是景區(qū)最合適開發(fā)哪些產(chǎn)品，而不是景區(qū)能開發(fā)哪些產(chǎn)品。產(chǎn)品設(shè)計上必須結(jié)合資源稟賦分析，市場需求和競爭分析，投資方的實力和能力分析，以及投入產(chǎn)出分析等進行綜合考量，從而找出哪些是核心產(chǎn)品，哪些是輔助產(chǎn)品，哪些產(chǎn)品先推，哪些產(chǎn)品后推，哪些產(chǎn)品必須充實提升，哪些產(chǎn)品必須割愛拋棄，這就是策劃學(xué)講的要有“加法、減法、乘法和除法”。

7、商業(yè)模式設(shè)計

商業(yè)模式設(shè)計的核心內(nèi)容是景區(qū)贏利模式設(shè)計和投入產(chǎn)出分析，解決景區(qū)需要投哪些錢，錢投去哪里，哪些項目可以開發(fā)商自己建設(shè)，自己運作，哪些項目只要建好出租，哪些項目需要引入新的合作伙伴，從哪里賺到錢，何時是盈虧平衡點的問題！對于旅游地產(chǎn)項目還要明確哪些地塊必須購買，哪些地塊只要租賃，其費用多少。景區(qū)贏利模式設(shè)計和投入產(chǎn)出分析是開發(fā)商最關(guān)注點，規(guī)劃方案中至少要出現(xiàn)投資估算表、流動資金估算表、資金籌措及計劃使用表、全投資現(xiàn)金流量表、資金來源與運用表、資產(chǎn)負(fù)債表、借款償還表、損益表、銷售收入和銷售稅金計算表、成本與費用估算表、固定資產(chǎn)折舊計算表、無形資產(chǎn)和遞延資產(chǎn)攤銷表和敏感性分析計算表等表格。

8、開發(fā)節(jié)奏把控

為了把控開發(fā)節(jié)奏，規(guī)劃中必須對建設(shè)項目進行分期。規(guī)劃不僅是提出短期、中期和長期建設(shè)項目，還必須更加明確地指出啟動項目是哪一個，這個啟動項目必須符合以下的一些要求：一能馬上有好的贏利，二能快速形成市場的示范效應(yīng)，三對后續(xù)項目具有明顯的帶動作用，要有“連環(huán)炮”的效果，尋找啟動項目就是策劃上經(jīng)常提到的尋找項目引爆點。尋找啟動項目是最難的，因為它決定項目的成敗。也許景區(qū)前景很好，贏利很大，但開發(fā)商如何走過最艱苦的開發(fā)初期呢，這就必須找好照準(zhǔn)啟動項目。規(guī)劃中，階段性項目的接點與階段性項目的接點之間如何連接必須提前設(shè)計好，否則項目開發(fā)延續(xù)性容易發(fā)生斷層。

9、市場營銷規(guī)劃

市場營銷規(guī)劃是景區(qū)推廣的主要內(nèi)容，在規(guī)劃期做的市場營銷規(guī)劃幾乎都比較籠統(tǒng)，缺少針對性和實際性，也是很多規(guī)劃文本指導(dǎo)性不是很強，意義不是很大的原因。比較合適的做法是只做景區(qū)網(wǎng)站，宣傳畫冊（含電子畫冊），最多再做個第一年度營銷計劃書！由于變數(shù)太多，到臨近開業(yè)再做一個景區(qū)開業(yè)執(zhí)行策劃。

10、專項規(guī)劃

專項規(guī)劃里的有些數(shù)據(jù)需要經(jīng)過詳細(xì)計算，技術(shù)數(shù)據(jù)由來要介紹清楚，圖紙要詳細(xì)準(zhǔn)確，例如給排水布局圖，必須有位置、流向、流量、管道大小、管道長度等內(nèi)容！

11、景區(qū)組織架構(gòu)和管理制度設(shè)計

景區(qū)組織架構(gòu)和管理制度設(shè)計必須明確部門組成，人員數(shù)量，人才的專業(yè)及從業(yè)經(jīng)驗要求，部門與部門間如何溝通、協(xié)調(diào)和配合，形成清晰的、可操作的組織架構(gòu)圖，崗位說明書和管理制度手冊。這是景區(qū)極為重要的部分，也是最能體現(xiàn)規(guī)劃師是否有實際的景區(qū)管理經(jīng)驗。

12、景區(qū)評A建議書

景區(qū)評A是永遠(yuǎn)不變的趨勢，這也是旅游規(guī)劃中比較重要的一個地方，也需要引起重視。