舊城改造開發(fā)容積率測(cè)算模型

來源：建筑設(shè)計(jì) 瀏覽：- 發(fā)布日期：2021-04-19 09:04:23

舊城改造，是一項(xiàng)民生工程，可以提升城市形象，改善人民的生活環(huán)境，有著勢(shì)在必行的趨勢(shì)，但其龐大的資金需求已成為舊城改造的主要障礙。政府主管部門在主導(dǎo)舊城改造的前期，在拆遷任務(wù)和財(cái)政收入的雙重壓力下，通常的做法是先行出讓有較高回報(bào)率的舊城地塊。而其直接后果是，在拆遷較低價(jià)值地塊時(shí)，資金問題將更難解決，嚴(yán)重影響了拆遷進(jìn)度，導(dǎo)致了當(dāng)?shù)夭疬w居民的生活水平遲遲得不到改善。在舊城改造過程中，由于舊城改造本身的復(fù)雜性和政府在制定舊城改造開發(fā)及規(guī)劃方案的欠合理性，使得舊城改造步履艱難。舊城改造開發(fā)和規(guī)劃方案的制定與容積率存在密切的聯(lián)系，因此，容積率成為舊城改造討論的焦點(diǎn)之一。

開發(fā)容量測(cè)算模型的理論基礎(chǔ)是投入產(chǎn)出分析?；驹硎峭ㄟ^投入和產(chǎn)出間的平衡關(guān)系計(jì)算出合理容積率。其中，開發(fā)總投入主要包括土地費(fèi)用、開發(fā)費(fèi)用以及一定的利潤(rùn)；開發(fā)總產(chǎn)出為所開發(fā)房屋類型的銷售收入。設(shè)R為規(guī)劃容積率，貸款利息按照復(fù)利進(jìn)行計(jì)算，費(fèi)用均折算為單位建筑面積上的費(fèi)用，具體推導(dǎo)過程如下：

1、土地成本測(cè)算

土地成本包括土地出讓地價(jià)、拆遷安置費(fèi)、稅金和手續(xù)貸款利息費(fèi)以及貸款利息。

1）土地出讓地價(jià)

設(shè)P1為單位土地出讓地價(jià)，進(jìn)行拍賣的土地以拍賣地價(jià)款來計(jì)算，土地出讓地價(jià)的底價(jià)包括土地使用權(quán)出讓金和土地開發(fā)費(fèi)用等，政府對(duì)土地出讓金標(biāo)準(zhǔn)按照土地使用等級(jí)和土地使用性質(zhì)進(jìn)行規(guī)定；土地開發(fā)費(fèi)用應(yīng)依據(jù)實(shí)際開發(fā)過程中地塊的具體情況而定。折算成單位建筑面積的土地出讓地價(jià)為P1/R。

2）拆遷安置費(fèi)

設(shè)C0為單位土地拆遷補(bǔ)償安置費(fèi)用單價(jià)（元/m2），根據(jù)被拆遷地塊的現(xiàn)狀和拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行計(jì)算。對(duì)于已確定拆遷方案的地塊，C0一般為定值。折算成單位建筑面積的拆遷安置費(fèi)用為C0/R。

3）稅金和手續(xù)費(fèi)

設(shè)T1為費(fèi)率，λ為土地取得手續(xù)費(fèi)率。一般稅率和費(fèi)率的取值為固定的比例，影響稅費(fèi)的主要因素是其計(jì)稅基數(shù)和計(jì)費(fèi)基數(shù)。對(duì)于土地交易時(shí)期的稅費(fèi)T1和λ以土地的交易合同價(jià)為基數(shù)進(jìn)行計(jì)價(jià)。則單位建筑面積的稅金和手續(xù)費(fèi)用為P1（T1+λ）/R。

4）貸款利息

2、房屋開發(fā)成本

房屋開發(fā)成本包括工程成本、開發(fā)期稅費(fèi)、預(yù)備費(fèi)、管理費(fèi)用、貸款利息、銷售期稅費(fèi)。

1）工程費(fèi)用

設(shè)定單位建筑面積的工程成本為C（元/m2 ），包括前期工程費(fèi)用、工程建設(shè)費(fèi)用和規(guī)費(fèi)等。C受層高的影響而變化，根據(jù)不同的層高范圍按照當(dāng)?shù)夭煌母潘阒笜?biāo)進(jìn)行計(jì)算，一般隨著層數(shù)的增加，單位建筑面積的工程費(fèi)用會(huì)減少，但隨著層數(shù)的繼續(xù)增加，相關(guān)的配套設(shè)施承載量需要更大，C隨著層數(shù)的增加而變大。

2）開發(fā)期稅費(fèi)、管理費(fèi)和預(yù)備費(fèi)

設(shè)T2為房地產(chǎn)開發(fā)期的稅率； α為管理費(fèi)費(fèi)率，取決于開發(fā)企業(yè)的管理水平；β為預(yù)備費(fèi)費(fèi)率，預(yù)備費(fèi)包括基本預(yù)備費(fèi)和漲價(jià)預(yù)備費(fèi)，費(fèi)率標(biāo)準(zhǔn)依據(jù)所在地區(qū)和所在企業(yè)不同而不同。開發(fā)期稅費(fèi)，管理費(fèi)用和預(yù)備費(fèi)用均以建筑承包合同等為基數(shù)進(jìn)行計(jì)價(jià)，則開發(fā)期稅費(fèi)為C* T2，管理費(fèi)用為C*α，預(yù)備費(fèi)為C*β。

3）貸款利息

設(shè)K2為貸款所占房屋開發(fā)期間所發(fā)生費(fèi)用比例，計(jì)算基數(shù)為①和②，n2為該貸款使用年限。則房屋開發(fā)期間的貸款利息為C （ 1 + T2 + α + β） K2[（1 + i） n2 -1]。

4）銷售期稅費(fèi)

銷售期稅費(fèi)包括銷售費(fèi)用和銷售稅費(fèi)。設(shè)γ為銷售成本系數(shù)，其取值與開發(fā)企業(yè)的管理水平有關(guān)；設(shè)T3為銷售期稅率；設(shè)所開發(fā)房屋售價(jià)為P0，銷售價(jià)格P0除與房屋成本有關(guān)系外，與房屋本身的產(chǎn)品的屬性也有關(guān)，如建筑密度、層高、綠化情況等等，當(dāng)容積率變大時(shí)，居民對(duì)房屋的購(gòu)買欲有時(shí)也會(huì)有所下降，除此之外，房地產(chǎn)受市場(chǎng)的情況影響較大，受房地產(chǎn)所處的地理位置、交通環(huán)境以及房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于利潤(rùn)的期望有很大的關(guān)系，可以通過其他的方法進(jìn)行估算，如類似于市場(chǎng)比較法的可比樓盤量化定價(jià)模型進(jìn)行估算。銷售費(fèi)用的計(jì)費(fèi)基數(shù)為售價(jià)，則銷售期間稅費(fèi)為（γ+ T3）P0。

總之，政府在實(shí)施舊城改造時(shí)，應(yīng)加強(qiáng)對(duì)舊城改造的投入產(chǎn)出分析，分析容積率與利潤(rùn)之間的關(guān)系，從舊城改造的整體出發(fā)，制定科學(xué)合理的舊城改造開發(fā)方案！合理規(guī)劃是促進(jìn)舊城改造工作高效、有序進(jìn)行的先導(dǎo)和基礎(chǔ)。在實(shí)際規(guī)劃中應(yīng)結(jié)合舊城改造地塊的現(xiàn)狀，從經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境效益和空間形態(tài)等多方面考慮，分析各方之間的關(guān)系和結(jié)合點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)規(guī)劃容積率控制的剛性和彈性的結(jié)合，保障土地的集約化利用，實(shí)現(xiàn)舊城改造的質(zhì)量和效率雙目標(biāo)。